工业上楼:什么样的厂房最吃香?46位企业家话你知

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2020年广东省地域出产总值（GDP）跨越11万亿元，持续32年居天下首位。2020年全省完陈规模以上工业增长值3.31万亿元，此中东莞、佛山合计进献约三分之一。东莞、佛山两市会聚85万家工业企业，是将来粤港澳大湾区制造业成长最为首要的地域，其制造业成长趋向引领着全部湾区的财产转型与空间进级。

珠三角初期的工业以自觉为主，“村村焚烧、户户冒烟”的成长模式下，村级工业园成为重要的财产空间载体，以1-3层扁平式散布为主。跟着地皮本钱日趋晋升，为提高地皮操纵效力，电子、家电、医药等行业起头“工业上楼”，立体工场起头呈现。



02现有商品厂房供授与企业需求错配

东莞和佛山中小企业数目浩繁，因为企业资产有限，难以采办地块自立开辟扶植，进入商品厂房成为中小企业增资扩产的首要选择标的目的，企业可租用或采办零丁一层厂房或一个出产单位，将残剩资金用于采办装备和投入研发。比年来商品厂房成长较快，松湖智谷、天安数码城等成为东莞市商品厂房的代表，佛山市顺德区已建成的商品厂房园区跨越40个。

按照调研，部门商品厂房空置率较高，重要缘由是厂房的层高、承重等扶植尺度达不到企业需求。企业难以在当地找到合适本身的出产厂房，只能选择迁往中山、江门、惠州等地价较低的地域。部门商品厂房运营商起头意想到这个问题，采纳了“先招商、后扶植”的模式，为方针企业扶植定制型厂房。





03佛莞企业必要甚么样的厂房？

“工业上楼”中，企业必要甚么样的出产空间？咱们经由过程对东莞和佛山顺德46家工业企业（14个行业）展开深刻调研，试图答复如下三个问题：



（1）

哪些行业易上楼？

大部门行业均可以上楼

从行业上看，除机器设备难以上楼，其他13个行业企业出产环节一般可以上楼。

触及到大型装备的零部件出产环节难以上楼，其他环节可以上楼

企业难以上楼的缘由起首是注塑、冲压、挤压、五金开模等环节必要用到的出产装备尺寸大、重量大，必要放在首层，重要包含机器设备、电子信息、五金、呆板人等行业。



大型出产装备调研照片

其次，包装、功效质料等行业的出产装备规格大（好比某包装企业装备长150米、高12米），部门行业因为环保缘由必要设置管道（好比某灯饰企业需安装排气管道），也必要将出产环节放在首层。



特别尺寸出产装备调研照片

对付没法上楼的企业，一般会将仓储和焦点部件出产环节放在一层，组装环节放在二层，将办公、展现、集会、检测等功效放在更高楼层，构成“下出产、中组装、上办事”的空间结构。



二层及以上功效调研照片

（2）

工业上楼可以去到多高？

工业上楼其实不是越高越好，6-8层是公道区间

从技能上@来%9妹妹99%讲@，大部门行业可以上到高层。斟酌到运输本钱、工艺流程、厂房扶植本钱等身分，调研企业不肯意上到高层。一般呆板出产企业（如家电、家具、电子信息、呆板人、五金）最高可以到6层，劳动密集型财产（如打扮、制鞋）或常识密集型财产（如医药）企业最高可以到8层。



企业层数调研照片

容积率上限是4.0

按照调研，斟酌到政策请求、企业家与员工的生理接管水平、运输本钱等，立体厂房的容积率最高可达4.0。对付出产进程中必要用到重型装备的制造业（如机器设备、包装印刷等）容积率一般在0.8摆布；一般制造业（如五金、呆板人等）容积率一般在1.5摆布；轻型制造业（如家电、家具、纺织打扮、制鞋等）容积率一般在2.0摆布；高新技能行业（如电子信息、新质料、生物医药等）容积率较高，一般可达2.5以上。



（3）

“工业上楼”对厂房有甚么新请求？

首层最受接待，首层层高、荷载请求高

企业“工业上楼”举动存在市场偏好，首层最受接待，中心层轻易闲置。首层因为原料和产物运输便利，成为企业首选，售价或房钱也响应最高。按照调研，顺德龙江某商品厂房首层售价跨越4000元/平方米，2-5层单价约为3000元/平方米，5层以上单价低于3000元/平方米。东莞某商品厂房首层房钱30元/平方米，2层及以上房钱为15-16元/平方米。对付部门企业@来%9妹妹99%讲@，首层可经由过程隔板革新为两层利用，本钱可均衡。因为大部门厂房售价或房钱是逐层递减的，对付厂房空间请求较低的企业，方向于选择高层，是以轻易呈现中心楼层厂房闲置的征象。

新建厂房难以开辟地下空间。因为首层荷载请求高，一般@来%9妹妹99%讲@新建厂房没法开辟地下空间，包含地下泊车场、地下车库等。

首层层高、荷载请求高。为顺应“工业上楼”，厂房的扶植尺度也有所提高，重要体如今层高、荷载两个方面。分歧行业对付层高需求各不不异。包装印刷、功效质料行业因为装备规格比力特别，首层层高请求不低于12米。机器设备行业因为装备较高，首层层高请求不低于10米。家电、家具、五金、电子信息、呆板人、生物医药、塑料制操行业首层层高请求不低于8米。其他行业首层层高一般6米便可知足。分歧行业对付各楼层的荷载也有分歧需求。对付有重型装备的行业，如机器设备、家用电器、呆板人、包装印刷、五金等行业，首层地面荷载必要2吨/平方米，其他行业一般在1.5吨/平方米及如下荷载尺度。



防震防尘成为新需求

陪伴着出产环节与产物的邃密化和切确性等更高请求，对峙体厂房的防震和防尘请求成为企业的新需求。详细表示在：

电子信息财产特别注意防震和防尘请求，特别是芯片、路线板等焦点零部件出产环节对厂房情况请求较高，既不允许上下楼层有@触%n2J妹妹%动@较大的企业，还请求出产空间是无尘车间，以包管产物的切确性。

生物医药财产因为其行业的特别性，生物成品和药品出产xxxxx必要无菌无尘的密封情况，一般没法与其他行业的出产空间置于统一栋楼，以防止对药品的污染。

包装印刷行业（特别是电子油墨）、仪器仪表行业（高精尖产物为主）、新质料（电子薄膜等功效质料）均请求出产车间为无尘空间。